Beim Immobilienverkauf kann Spekulationssteuer anfallen. Wann die Zehnjahresfrist und die Eigennutzung Sie steuerfrei verkaufen lassen – ein Überblick nach § 23 EStG.
Beim Verkauf einer Immobilie aus dem Privatvermögen kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen – die sogenannte Spekulationssteuer nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG). Ob und wann sie greift, hängt vor allem von zwei Faktoren ab: wie lange Ihnen die Immobilie gehört und ob Sie selbst darin gewohnt haben. Wer die Regeln kennt, kann seinen Verkauf so planen, dass gar keine Steuer anfällt.
Die Zehnjahresfrist: der einfachste Weg zur Steuerfreiheit
Der wichtigste Grundsatz: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei – unabhängig davon, wie hoch er ausfällt. Entscheidend sind dabei die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht der Zeitpunkt der Grundbucheintragung oder der Kaufpreiszahlung. Wer also den Kaufvertrag am 15. März 2015 unterschrieben hat, kann ab dem 16. März 2025 steuerfrei verkaufen.
Ausnahme Eigennutzung: auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei
Auch vor Ablauf der zehn Jahre ist ein steuerfreier Verkauf möglich, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Das Gesetz kennt hierfür zwei Varianten: Entweder wurde die Immobilie seit der Anschaffung oder Fertigstellung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder sie wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt. Wichtig: Gemeint sind Kalenderjahre, nicht exakt 36 Monate. Es genügt eine zusammenhängende Eigennutzung, die das mittlere Kalenderjahr vollständig sowie jeweils einen Teil des Verkaufsjahres und des davorliegenden Jahres abdeckt.
Die Freigrenze von 1.000 Euro
Bleibt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, fällt ebenfalls keine Steuer an. Diese Freigrenze wurde zum 1. Januar 2024 durch das Wachstumschancengesetz von zuvor 600 Euro angehoben. Da es sich um eine Freigrenze und nicht um einen Freibetrag handelt, gilt: Wird sie auch nur um einen Euro überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Typische Fehler und Sonderfälle
Einige Konstellationen führen immer wieder zu unerwarteten Steuerforderungen. Bei unbebauten Grundstücken greift die Eigennutzungsregel nicht – hier hilft nur das Einhalten der Zehnjahresfrist. Wird ein Mehrfamilienhaus verkauft, in dem nur eine Wohnung selbst genutzt wurde, ist der Gewinn anteilig für die vermieteten Einheiten zu versteuern. Und wer die Immobilie an Angehörige überlässt, ohne dass diese die Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllen, kann die Steuerfreiheit verlieren.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Fällt Spekulationssteuer an, wird der Gewinn – also der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungskosten und verkaufsbedingter Ausgaben – mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Einen festen Steuersatz gibt es nicht; je nach Einkommen kann er bis zum Spitzensteuersatz reichen. Das zeigt, wie viel eine gute zeitliche Planung des Verkaufs wert sein kann.
Sie sind unsicher, ob Ihr geplanter Verkauf steuerfrei möglich ist? Das Team von ZEITPUNKT Immobilien berät Sie gerne zur optimalen Verkaufsstrategie – und vermittelt bei steuerlichen Detailfragen den Kontakt zu erfahrenen Fachleuten.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
Quellen
§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte (gesetze-im-internet.de)
Inhaber Zeitpunkt. Immobilien e. K.
Redaktionell geprüft mit Unterstützung künstlicher Intelligenz (KI)
